Clàusules sòl. Les claus del Decret-Llei. Per tal de determinar si la clàusula sòl està inclosa en l'àmbit d'aplicació d'aquest Reial decret llei, es consideren com a criteris a destacar, entre altres, els establerts en l'esmentada sentència del Tribunal Suprem núm 241/2013: Les entitats de crèdit han de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula sòl en el seu préstec hipotecari.

No estableix l'obligació d'informar els clients via carta o e-mail
No exclou cap tipus d'hipoteca amb aquest tipus de clàusula, però deixa en mans dels bancs decidir si estan afectades o no si no hi ha judici
El BOE d'avui recull el Reial decret llei de clàusules sòl, que estableix un procediment extrajudicial per a la devolució de les quantitats cobrades de més als clients. El document final, que entra en vigor avui mateix, aclareix els dubtes sorgits durant les últimes setmanes. Revisem els punts clau.

Com van a informar els bancs als seus clients?

El text és ambigu pel que fa a les obligacions dels bancs a l'hora d'avisar als seus clients amb aquest tipus de condició en les seves hipoteques -o que les haguessin tingut-. De fet, l'article 3 no aclareix aquest punt:

Les entitats de crèdit hauran de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula sòl en el seu préstec hipotecari

Però, com ho han de garantir? Encara que l'article anterior no és res concret, la disposició addicional primera aclareix les seves obligacions: han d'informar de les possibilitats de reclamar i de l'existència d'una oficina per resoldre aquesta qüestió en les seves pàgines webs i en totes les seves oficines. Així, el text no obliga a utilitzar altres mètodes com l'enviament de cartes a tots els afectats.

Què passa si el banc considera que no ha de tornar res?

En curt: res. Fins que dicti el contrari un jutge, és clar. El Decret-Llei no estableix cap tipus de sanció ni obligació. Tot i que el text estableix que aquest mecanisme és obligatori per a les entitats, pot no ser-ho de facto. Davant d'una reclamació, els bancs tenen tres opcions, que valoraran:

1) Si consideren que han de tornar alguna cosa, han d'enviar al client el càlcul -inclosos interessos- i, si aquest l'aprova i l'hi paguen, s'acaba el procediment de forma satisfactòria. En aquest cas, poden pactar devolucions d'altre tipus, com minorant el que queda per pagar de la hipoteca o oferint altres productes, que hauran de valorar econòmicament i el client haurà d'acceptar per separat i de forma manuscrita.

2) Si consideren que les seves clàusules no van ser abusives, poden respondre justificant per què creuen que no ho són. I, així, no incloure aquest càlcul, perquè consideren que no hi ha res cobrat de més. Aquesta comunicació posaria fi al procediment i el client podria anar a judici a partir de llavors.

3) Poden no fer res. Encara que aquesta possibilitat no està establerta de forma explícita, sí que ho està que el tràmit de tres mesos finalitza si el banc no dóna resposta a una reclamació. Això sí, durant aquests tres mesos, mentre està a l'espera, el consumidor no pot acudir als tribunals. El mateix passa si en aquest temps, encara que hagi hagut acord, el banc no torna els diners.

Així, si els bancs volen evitar tornar les quantitats cobrades per aquest procediment, com alguns sembla que van a fer per no considerar-les abusives, guanyen temps. En total, quatre mesos des d'avui: el mes que dóna el Govern a les entitats per posar en marxa el procediment i l'oficina per atendre aquestes reclamacions, i els tres mesos de termini per tramitar-les.

Què hipoteques estan afectades?

La norma no exclou hipoteques ja pagades ni dóna dates des de les que s'aplica. Això sí, parla que afectarà "determinades" hipoteques que inclouen clàusules sòl. Com se sap si una hipoteca està afectada? La norma, en la seva exposició de motius, remet a la sentència del Tribunal Suprem, centrades en la manca de transparència i d'informació sobre els efectes de les mateixes.

Per tal de determinar si la clàusula sòl està inclosa en l'àmbit d'aplicació d'aquest Reial decret llei, es consideren com a criteris a destacar, entre altres, els establerts en l'esmentada sentència del Tribunal Suprem núm 241/2013: la creació de l'aparença d'un contracte de préstec a interès variable en què les oscil·lacions a la baixa de l'índex de referència, repercutiran en una disminució del preu del diner; la manca d'informació suficient que es tracta d'un element definitori de l'objecte principal del contracte; la creació de l'aparença que el sòl té com a contraprestació inescindible la fixació d'un sostre; seva eventual ubicació entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l'atenció del consumidor; l'absència de simulacions d'escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d'interès en el moment de contractar, en fase precontractual; i la inexistència d'advertència prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la mateixa entitat.

En el procediment extrajudicial, seran els mateixos bancs els que valorin si les seves hipoteques entren en aquests paràmetres. Si el client va als tribunals, serà el jutge qui ho decideixi.

Sobre van a formar-lo i què va a fer l'òrgan de seguiment?

De moment, no es coneixen els detalls. El Govern haurà de desenvolupar ara la seva composició i funcions. L'única cosa que deixa clar el document que entra en vigor avui és que comptarà amb la participació de representants dels consumidors -alguns ja han avançat que no participarán- i de l'advocacia, però no sabem ni quants ni en quin percentatge ni com seran elegits .

Haurà d'emetre un informe semestral sobre el seguiment i control de l'aplicació d'aquest mètode de reclamació. Tot i que el text no exigeix ​​més obligacions d'informació que la publicació en pàgines web i en oficines, com ja hem apuntat en el primer punt, aquest òrgan ha de demanar informació "per constatar que la comunicació prèvia que preveu aquest Reial decret llei s'ha realitzat , especialment a persones vulnerables ". Com es farà i si tindran capacitat per reclamar mesures addicionals, com l'enviament de cartes, és encara una incògnita.

Com queden les costes?

Com han avançat diversos mitjans, si el client no està d'acord amb la proposta del seu banc i va a judici, les entitats només pagaran les costes si la decisió del jutge és més beneficiosa per al consumidor que la seva proposta. Si el client va a judici sense passar per aquest procés i l'entitat sol diposita part del que s'havia demanat, la situació serà similar: l'entitat només paga costes si la resolució final és superior al que va acceptar pagar.

El Decret-Llei també estableix costos mínims d'aranzels notarials i registrals per a les noves inscripcions de les hipoteques després de les negociacions o les resolucions judicials.

I la declaració de la renda?

Les devolucions no s'integraran en la base imposable ni es pagaran retards però, això sí, poden obligar a realitzar declaracions complementàries si gràcies al pagat -i ara devuelto- s'han practicat deduccions en els impostos anteriors per inversió en habitatge habitual o un altre tipus de despesa deduïble. Així, els que rebin la devolució i hagin pogut reduir els impostos a pagar en la seva declaració gràcies a aquestes quantitats, han de tornar a fer el càlcul i realitzar una declaració complementària.

S'aplicarà a tots els exercicis que no hagin prescrit -si no hi ha excepcions, als quatre anys de l'últim dia del termini per presentar-la, el que significa que aplicaria, per regla general, a les declaracions des de l'exercici 2011.

Per què s'aprova aquest decret llei ara?

Encara que l'exposició de motius afirma que es fa per "avançar en les mesures dirigides a la protecció dels consumidors" que han aprovat Govern i Corts, sense aclarir a quines mesures es refereix, aquesta norma està dirigida, segons el mateix text, a evitar la sobrecàrrega dels tribunals després de la sentència del 21 de desembre del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, que obliga a tornar tot el cobrat per clàusules sòl abusives i no només des de 2013, com havia marcat el Tribunal Suprem. El que està per veure és que ho aconsegueixi.